10 апреля 2007
3232

Сергей Козловский: В Подмосковье наблюдается высокая покупательская способность и рост цен на жилье

Прошлогодняя свистопляска вокруг московского многоквартирного жилья сыграла на руку рынку коттеджей Подмосковья. За 2006 год цены на загородные дома выросли в среднем на 30-40%, и потенциал для дальнейшего роста имеется, сообщают "Ведомости" сегодня, 10 апреля.

Коммерческий директор проекта "Грин Хилл" Анна Михайлова описывает ситуацию на загородном рынке как благоприятную: "В отличие от города, объем предложения здесь достаточен, покупательская активность высокая, а спрос далек от насыщения". С коллегой соглашается специалист аналитического отдела УК "Северо-Запад" Мария Разоренова: "Начинается сезон, и продажи в дачных поселках идут хорошими темпами. Потребителей интересует и возможность долгосрочной аренды". По данным Разореновой, за I квартал цены подросли примерно на 10%, в основном из-за сезонного удорожания стройматериалов.

Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов отмечает значительный рост спроса на участки без подряда, особенно в поселках экономкласса: "Инвесторы хотят вкладывать деньги именно в этот сегмент".

Продажи и цены

По оценке маркетолога "Пересвет-Реал Эстейт" Анны Рассохиной, земельные участки без подряда в поселках западного направления с февраля 2006 по март 2007 года подорожали на 25-45%, а по отдельным проектам - более чем на 80%, что связано с ценовой стратегией компаний. "Рост поддерживается соответствующим уровнем платежеспособного спроса", - объясняет она. Рост цен на участки за I квартал 2007 года, по данным "Миэля", составил от 5 до 12% по различным направлениям. О 5-10%-ном удорожании в удачных проектах за этот период говорят и в "Домострое". "Инком" планово повысил цены на свои объекты с 1 февраля на 5% и не собирается этим ограничиваться.

По оценке президента компании "Парк Групп" Олега Маринина, в конце 2006 - начале 2007 года в среднем цены на земельные участки поднялись на 15-20%, а на загородные дома - на 9-12%. В холдинге Rodex Group средний рост цен на участки оценивают в 5-7% - в зависимости от направления, категории и вида разрешенного использования участка, а также от близости коммуникаций, к которым возможно подключиться. О тех же 5-7% роста, но уже применительно лишь к хорошим лесным участкам говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

В среднем, по данным Blackwood, цены прибавляют по 4% в квартал. Литинецкая считает, что в конце 2006 - начале 2007 года рынок насытился предложением, это привело к стагнации, снижению темпов продаж и темпов роста цен. По ее оценке, в месяц в среднем реализовывалось максимум 2,5 объекта. Активизацию рынка Литинецкая прогнозирует на II квартал - именно на этот период приходится пик активности покупателей коттеджей. Руководитель направления загородной недвижимости "МИАН - агентство недвижимости" Светлана Кондачкова, напротив, говорит, что количество продаж по сравнению с IV кварталом 2006 года как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось почти в два раза.

"Продажи активизировались во всех сегментах", - отмечает замдиректора управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Владимир Яхонтов. Наиболее удачным поселком с точки зрения реализации в экономклассе эксперт называет "Светлогорье" (за последние 2,5 месяца количество продаж превысило среднерыночные показатели данного сегмента на 200%). Среднерыночный показатель, по оценке "Миэля", - это 8-10 продаж в месяц. "В элитном сегменте также дела обстоят неплохо, например, в "Новахово" с начала этого года показатель количества продаж в квартал превысил среднерыночный на 150% при стоимости каждого дома более $3 млн.", - сообщил Яхонтов.

Основной объем предложения в настоящее время сосредоточен в пределах 35-40 км от МКАД, но география строительства расширяется. В Большой земельной компании отмечают рост цен на участки в радиусе 90-100 км от МКАД, до последнего времени считавшиеся дешевыми. Пока 2 га в 100 км от МКАД предлагаются по максимальной цене сотки земли в Одинцовском районе - за $300 000. Генеральный директор компании "Русстройтрест - строительные инвестиции"Дмитрий Гусев называет еще несколько тенденций: "Крупные землевладельцы ("Ведомство", "Абсолют" и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы, кроме того, возникают долговременные альянсы между финансовыми институтами и девелоперами".

В сегменте поселков бизнес-класса, наиболее популярном у застройщиков, большой объем предложения провоцирует жесткую конкуренцию, отмечает генеральный директор компании "Ваш дом" Евгений Хуторянский. По оценке Кондачковой, количество предложений в данном секторе - зачастую без продуманной концепции и с явно завышенной ценой - составляет 67% от всего рынка. Гусев также отмечает застой в реализации домов в ценовой категории от $600 000 до $1 млн., зато, по его мнению, высока покупательская активность в сегменте $200 000-400 000. "Реальные покупки делаются на стадиях высокой готовности строительства, это значит, что застройщик должен обеспечить большую часть работ собственным (самостоятельно привлеченным) финансированием", - добавляет эксперт. Валерий Лукинов с осторожностью признает, что есть спад продаж в поселках класса элит и бизнес, но это фактор временный.

Премьеры к сезону

В I квартале 2007 года было заявлено о начале реализации около 10 проектов на рынке загородной недвижимости, говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Сам Rodex в марте объявил о начале продаж в поселке для временного проживания "Сосновые берега" на 185 домовладений (110 км от МКАД по Минскому шоссе), в первом полугодии 2007 года компания планирует вывести на рынок еще два проекта на Новорижском шоссе. Лукинов говорит, что в поселках экономкласса объекты предлагаются, например, от $700 за 1 кв. м (100 км по Калужскому шоссе) до $1000 за 1 кв. м (42 км, Дмитровское шоссе). "Можно сказать, что нацпроект "Доступное жилье" уже выполняется силами застройщиков коттеджных поселков", - иронизирует эксперт.

Сегменту поселков экономкласса затоваривание пока не грозит, ведь здесь девелоперов не ожидают высокие прибыли. О планах создать сеть недорогих поселков под единым брендом заявила компания "Русстройтрест - строительные инвестиции". Совместно с ИК "Норд Капитал" планируется возвести в Подмосковье 6-9 коттеджных поселков. "Норд Капитал" станет инвестором проекта, а РСТ займется строительством.

Дмитрий Гусев уточнил, что первый этап совместной программы, рассчитанный на пять лет, предусматривает строительство трех сетей по 2-3 поселка по 70-270 домов на дмитровском, новорижском и южных направлениях. Инвестиции в каждый поселок составят $20-40 млн. Пока готова концепция двух сетей: "Изюм" ($220 000-250 000 за дом) и "Сибарит" ($350 000-400 000). Инвестиции в первый этап, по оценке РСТ, составят $270 млн. Высокий порог входа в проекты класса премиум, а также более высокие требования к элитному поселку не останавливают застройщиков. Президент "Инкома" Сергей Козловский, считает, что сегмент элитных поселков уже насыщен, тем не менее для корпорации именно он является приоритетным. Хотя "Инком" будет проектировать и поселки эконом- и бизнес-класса, развивая такие проекты под маркой "Инком-девелопмент".

Для работы над коттеджными поселками высшей ценовой категории "Инком" даже вывел в конце марта на рынок новый бренд - Villagio Estate. Под этой торговой маркой будут строиться и продаваться "исключительно элитные загородные проекты корпорации", а также инфраструктурный комплекс NovaRiga (200 000 кв. м, $500 млн. инвестиций). Под маркой Villagio Estate рынку был предъявлен Millennium Park на 24-м км Новорижского шоссе. За три года планируется построить около 670 домовладений на площади 280 га. Объем инвестиций в строительство поселка составит около $700 млн. Строительство первой очереди из 130 домов завершится в конце 2007 г. Еще одна новинка бизнес-класса - поселок "Ильинка", который планируют построить ГК "Конти" совместно с компанией "МАРР Капитал". Площадь застройки - 12 га (11 км от МКАД по Ильинскому шоссе), объем инвестиций - более $100 млн.

Но громче всех прозвучали анонсы мегапроектов. "К "Острову Барвиха" (Sinergo Development) и "Рублево-Архангельскому" добавился еще "Остров Истра" (девелоперы - CapitalGroup и MCG Group). На берегу Истринского водохранилища в течение пяти лет планируется возвести 1,5 млн. кв. м жилья на территории 1150 га, инвестиции в проект составят $2 млрд.", - говорит Яхонтов. Литинецкая добавляет к списку "Большое Домодедово" и "Плещеево".

На выставке MIPIM-2007 был предъявлен проект планировки первой очереди строительства микрорайона "Рублево-Архангельское" в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, площадь застройки - 65 га. Всего в "Рублево-Архангельском" планируется построить около 2,7 млн. кв. м жилья. Стоимость проекта - около $3 млрд. Инициатор и инвестор - компания "Нафта-Москва". "Время покажет, насколько такие проекты, как "Большое Домодедово", А101, "Рублево-Архангельское", рассчитанные на десятки лет реализации, будут успешны", - говорит Кондачкова. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости Kirsanova Realty, более категоричен: "Если говорить о мегапроектах, то где они? Где строительство, рекламные кампании и прочие действия, связанные с продвижением продукта?" "Такие проекты пользуются повышенным интересом в силу своей масштабности, однако их реализация способна преподнести немало неприятных сюрпризов", - резюмирует Евгений Хуторянский.
Источник: Информационная служба ИА DAILYSTROY

10.04.2007

www.dailystroy.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован