13 июня 2006
2367

Сергей Козловский: `Девелопер - тоже созидатель`...

Жителям мегаполиса и работающим в нем людям с каждым днем все важней и дороже глоток чистого воздуха и отдых от напряженного городского ритма и шума. Не случайно поэтому все большую популярность обретают загородные коттеджи, все больше желающих их приобрести. Коттеджное строительство набирает обороты. Столичный строительный бум и скандально растущая плотность застройки в мегаполисе придают этому процессу еще большее ускорение. Коттеджные поселки растут как грибы. Сегодня в лидеры этого бизнеса вышло ОАО "Корпорация ИНКОМ". Всего за пять лет компания сумела добиться в этой сфере поразительных успехов. В чем секрет столь быстрого восхождения? О развитии этого бизнеса и стратегии лидера наш корреспондент Борис Киселев беседует с президентом ОАО "Корпорация ИНКОМ" Сергеем Козловским. Кандидат технических наук С.А.Козловский в свое время разрабатывал системы управления для Министерства обороны, готовил докторскую диссертацию. Как многим специалистам ему пришлось покинуть ВПК с наступлением новых времен и искать приложение своим силам и способностям в других сферах. С 1991 года в бизнесе.
C.Козловский

- Первые 10 лет своего существования компания ИНКОМ занималась только риэлтерским бизнесом, - рассказывает Сергей Александрович. - В 2001 году мы были вынуждены оплатить 20 с лишним гектаров земли, которую предполагали потом продать под застройку и на этом заработать. Но застройщики нам попались весьма своеобразные. Каждый раз, уже договорившись, они заявляли, что передумали и заново принимались сбивать цену. Наконец, я не выдержал и отказался от этой сделки. Именно тогда и созрело решение самим заняться строительством. Мы понятия не имели, что такое генплан и как его делают. Что такое инженерные коммуникации, как кладутся дороги, газопроводы, кабели электропередач, какими должны быть уклоны при канализовании, как строятся дома, из чего и почему их вообще нужно проектировать. Но цель была поставлена, и в ускоренном режиме мы начали осваивать все составляющие девелопмента. Так практически с нуля мы занялись строительством коттеджного поселка.
- Говорят, первый блин комом. А как у вас пошло новое дело?
C.K.

Первый генплан мы нарисовали сами, как нам это представлялось. Спасибо районному архитектору - он многое поправил, но сама идея, планировочная концепция оказалась верной. Интуитивно мы поняли, где правильнее расположить жилые зоны, а где зоны рекреации, и как это все должно сочетаться. Так был построен первый поселок компании ИНКОМ "Новорижский".
Сегодня я благодарен тем недобропорядочным застройщикам за то, что они подтолкнули нас заняться новым интересным бизнесом. Нет худа без добра!
После третьего генплана я уже понял, что нужно обращаться к специалистам. В Мособлархитектуре нам дали рекомендации, и мы стали работать с профессионалами. Дальше больше. Был даже такой эпизод. Мы приобрели полторы тысячи гектаров земли и, сознавая, что должна быть единая концепция застройки такой территории, обратились к архитекторам с мировым именем. Британская компания "Джон Томпсон и партнеры" подготовила нам планировочную концепцию. Это оказалось очень полезно с познавательной точки зрения. Мы увидели, как увязываются в единое целое различные факторы: экологические, транспортные, социальные, - что обогатило наше понимание сути градостроительства. Но реализовать эту концепцию в полной мере пока не удалось, поскольку там и по сей день действует сельхозпредприятие. Пришлось двигаться частями - проектировать отдельные поселки как фрагменты в составе единого конгломерата.
- Как эволюционировала компания в сфере объемного проектирования?
C.K.
Начали мы с того, что в журналах нашли некий интересный прототип. Что-то в нем нравилось, что-то нет. Пригласили архитектора, попросили изменить. Так получился первый коттедж, потом другие. Несколько коттеджей спроектировали Начали с модного тогда течения, которое было представлено в основном канадскими коллекциями - региональной версией и классики. Скоро выяснилось, что для всех такая архитектура неприемлема. Стали размещать заказы в разных проектных бюро. Мы сразу поняли, что коттеджный поселок должен застраиваться в одном стиле. Не должны мы идти на поводу у клиентов - каждый ведь хочет реализовать свою идею загородного дома, а сведенные на одном участке эти идеи неминуемо вступят в противоречие. Поэтому надо их ограничивать, как минимум, по планировочным характеристикам - соблюдение красных линий, высот. Но и этого оказалось мало, потребовались еще объемные и стилевые ограничения, а также ограничения по выбору отделочных материалов. Постепенно назрела необходимость формирования некой коллекции типовых рядов коттеджей, которая позволила бы нам создавать стилевое единство в поселках.
- Сергей Александрович, вам приходится работать и с нашими, и с иностранными архитекторами. Ощущаете ли вы разницу между ними в подходе к коттеджному проектированию?
C.K.
Конечно, российские архитекторы лучше понимают нашу действительность, поэтому с ними проще работать. Мы говорим на одном языке, у нас единые образы. Западные архитекторы придают гипертрофированное значение либо экологии, либо дешевизне строительства. Я пытаюсь им объяснить, что для российского бизнесмена, который строит себе коттедж за несколько миллионов долларов, экологичность в их понимании не актуальна. Речь, конечно, не о радиации или каких-то экологически неблагополучных материалах - такого и быть не может!
В нашем понимании экология - это, прежде всего, экология местности, в которой строится дом, а то, что он будет не из глухого бетона непонятной марки, это само собой разумеется. Мы же из кирпича строим, что само по себе экологично. А если нам заказывают деревом обшить, так это - дуб, кедр... Эти материалы сами по себе натуральны, что здесь и разговоры об экологии неуместны.
Проблема максимального сокращения затрат на строительство коттеджа совершенно не стоит в повестке дня! Сколько он будет стоить - для наших клиентов вопрос десятый. Иностранцы относятся к этому с недоумением. Сами критерии подхода к строительству загородных домов на Западе и у нас разные. Но, надо признать, тенденции проектирования, конечно, во многом приходят с Запада. Все-таки у нас сравнительно недавно появилась возможность получать землю в собственность и строить приличные дома. В Америке и Европе давно существует и эта возможность, и этот бизнес, и архитекторы, которые этим занимаются. Поэтому мы немного отстаем. Но, думаю, догоним и перегоним.
- Не с этим ли желанием связано недавнее проведение вашей компанией заказного конкурса на разработку эскиза-идеи загородного дома?
C.K.
Идея этого конкурса пришла, когда мы уже работали с некоторыми архитектурными бюро Москвы, но то были бюро среднего уровня. А мы хотели привлечь профессионалов самого высокого класса. в то время, когда лучшим архитекторам столицы было не до наших задач. И вообще к идее коттеджного проектирования наши известные архитекторы относились достаточно прохладно. Они больше заняты идеей строительства в Москве сверхобъектов. Я понимаю, создать крупный объект гораздо престижнее, чем коттедж. Но люди все-таки предпочитают жить в загородных домах. И для того, чтобы придать вес этой теме и привлечь к ней внимание известных архитекторов, мы решили провести конкурс.
- Это был первый конкурс, который проводила ваша компания?
C.K.
Нет, до этого был еще один конкурс, в котором мы задействовали преподавателей и студентов МАрхИ. Там было несколько интересных работ. Конечно, студенты более склонны к концептуальному проектированию, что требует массы усилий по дальнейшему доведению проекта до приемлемого вида. После этого мы обратились в Союз Московских архитекторов. Президенту СМА идея понравилась. Он взялся за её реализацию. Откликнулось 10 ведущих архитектурных бюро. Среди них и был проведен конкурс. Результаты оказались достаточно интересными и полезными. Было несколько совершенно новых для меня идей. И с архитекторами, их предложившими, мы вступили в рабочий контакт для дальнейшей проработки этих идеи, чтобы трансформировать их в некий модельный ряд коттеджей.
В то же время, хочу отметить, обнаружилась ощутимая разница во взглядах на ценность проекта у архитекторов и у потребителей. Выиграли некоторые проекты, может быть, очень оригинальные с точки зрения архитектурной концепции, но явно требовавшие существенной доработки в потребительском плане. То есть, их потребительская ценность, скажем так, была еще не продумана. Но для жюри они представились очень интересными. И в то же время проекты, которые с моей точки зрения интересны в плане потребительских качеств, были оценены ниже. Я лишь хочу сказать о разных взглядах на вещи у профессионалов и у потребителей. Если конкретно, то очень интересным для нас являются проекты М.Хазанова и В.Плоткина. Один занял первое место, другой - последнее.
В.Плоткин представил проект, который всеми был отнесен к разряду концептуальных. С моей точки зрения, это очень интересная, лаконичная и в то же время выразительная и богатая форма. Она достаточно требовательна к месту размещения - в лесу, на берегу ручья или озера. Но её выразительность подкупает. Я думаю, что если на базе этой формы создать некий модельный ряд однородных коттеджей, то есть возможность создать некий кластер в поселке из таких объектов. Это выглядело бы очень новым и свежим течением... текторов и у потребителей. Выиграли некоторые проекты, может быть, очень оригинальные с точки зрения архитектурной концепции, но явно требовавшие существенной доработки в потребительском плане. То есть, их потребительская ценность, скажем так, была еще не продумана. Но для жюри они представились очень интересными. И в то же время проекты, которые с моей точки зрения интересны в плане потребительских качеств, были оценены ниже. Я лишь хочу сказать о разных взглядах на вещи у профессионалов и у потребителей. Если конкретно, то очень интересным для нас являются проекты М.Хазанова и В.Плоткина. Один занял первое место, другой - последнее. В.Плоткин представил проект, который всеми был отнесен к разряду концептуальных. С моей точки зрения, это очень интересная, лаконичная и в то же время выразительная и богатая форма. Она достаточно требовательна к месту размещения - в лесу, на берегу ручья или озера. Но её выразительность подкупает. Я думаю, что если на базе этой формы создать некий модельный ряд однородных коттеджей, то есть возможность создать некий кластер в поселке из таких объектов. Это выглядело бы очень новым и свежим течением...
- Куда бы вы могли приводить экскурсии?
C.K.
Да, безусловно. Этот проект не для широкого круга потребителей. Тем не менее, я считаю, что тот, кому это понравится, многое отдаст за то, чтобы жить в таком доме.
- Что еще дал конкурс?
C.K.
Очень интересная идея - Дом-оранжерея - попытка в едином пространстве совместить жилую зону и ландшафт: растения, может быть, даже ручей, который протекает сквозь дом. Идея смелая. Она требует хорошего инженерного осмысления и дальнейшей проработки. Мы этим сейчас занимаемся. В наших поселках участки от 20 соток до гектара. Поэтому есть возможность все разместить. Представляете - в доме будет журчать не просто фонтанчик, а настоящий ручей - прекрасное место для релаксации!
- Значит, вы довольны проведенным конкурсом?
C.K.
Безусловно. Этот конкурс был очень удачным мероприятием. И я вижу, что самим архитекторам, принимавшим в нем участие, это понравилось. Его цель - поднять планку проектирования коттеджей -достигнута. Но работа еще не закончена. В результате мы должны выдать некий модельный ряд, который спроектирован известным московским архитектором таким-то или таким-то. Мы выбрали несколько проектов, которые продолжаем разрабатывать силами авторских коллективов.
- Вы намерены привлекать иностранных специалистов? Сейчас, насколько я знаю, на благодатной ниве проектирования загородных домов в Подмосковье активно работает известный архитектор Эрик ван Эгераат.
C.K.
Я беседовал с Э. ван Эгераатом. Он готов проектировать для нас. Но поскольку поселки у нас большие - домов под 100, невозможно их делать в одной манере - слишком скучно получится. Гораздо интересней, чтобы объемы проектировали разные архитекторы. Проблема - совместить и увязать их творческие устремления. Нам представляется, что опыта наших российских архитекторов здесь может оказаться недостаточно. Поэтому мы решили вернуться к практике сотрудничества с международным архитектурным сообществом. Именно для проектирования генплана. Есть некая управляющая компания, которая собирает планировщиков, ландшафтников, объемщиков и управляет их работой с целью создания конечного продукта. В дальнейшем мы планируем в наших самых престижных поселках пользоваться силами всемирно признанных архитекторов.
- Сергей Александрович, вы тратите силы и средства, чтобы поднять уровень проектирования ваших поселков, привлекаете лучших специалистов, а это надо? Что сейчас пользуется наибольшим спросом у ваших клиентов?
C.K.
Можно сказать так. У москвичей находят отклик любые стили. Важно, чтобы они были осовременены. Если это классицизм, то сочетающийся с открытостью и плавностью линий. Модерн тоже должен быть осовременен. Что-то космическое должно в нем присутствовать. Желаемые ранее башенки преображаются в нечто другое - в какой-нибудь купол для наблюдения за звездным небом.
- И такое бывает?
C.K.
Есть и такие заказы. Но мы их не делаем, потому что они единичные. В Красноярске, где мы тоже начали строить, архитектурный процесс отстал от Москвы лет на 10-15. Там до сих пор еще строят дома в красном кирпиче самой примитивной формы. У них огромный восторг вызывают различные башенки, эркерочки, которые были в моде у нас лет 10 назад. Москвичи уже давно отошли от строительства маленьких дворцов или замков. Они открыты для современной архитектуры. В Красноярске пока еще превалируют ретротенденции. И они смотрят на наши домики, как на диковины.
- Сергей Александрович, объясните, пожалуйста, если сегодня для вас проектируют известные архитекторы Москвы, вы приглашаете мировых знаменитостей, для чего тогда вам собственное проектное бюро?
C.K.
Наше проектное бюро выполняет две основные задачи. Мы не можем оставаться на месте. Мода на архитектуру коттеджей постоянно развивается. То, что было спроектировано два-три года назад, сейчас уже вызывает не столь горячий энтузиазм у заказчиков. Они хотят видеть что-то новое.
- Такая динамика?!
C.K.
Да. Поэтому первая задача нашего проектного бюро - создание новых базовых коллекций, а вторая - это как работа ателье - подгонка конкретного проекта под желание заказчика. Где-то поменять отделку, где-то планировку.
- Велико ли влияние запросов потребителей на архитектуру ваших коттеджей?
C.K.
Полагаю, здесь уместно сравнение с миром моды в одежде. Я не думаю, что кутюрье опрашивают потре- бителей, какую бы они хотели юбку, какой костюм. У них свое ощущение развития моды, в соответствии с которым они предлагают миру уже готовые коллекции. Примерно то же самое происходит и должно происходить в архитектуре. Я понимаю проблемы архитекторов, которые работают на конкретного индивидуального заказчика. Он говорит: хочу такое! И конечно, предлагаемый им образ - компиляция того, что он где-то когда-то видел, и далеко не всегда является шагом вперед. Мы работаем по-другому. Предлагаем архитектору показать нам идею, которую он сам хотел бы продвинуть. Никаких ограничений по стилистике. Я лишь прошу облечь её в некие потребительские рамки, но никогда не диктую.
- Что происходит дальше? Вы получили привлекательную идею, знакомите с ней какого-то покупателя. Он говорит: в целом нравится, но здесь надо изменить вот так, а здесь этак...
C.K.
Ничего этого не происходит. С архитектором мы отдельно разрабатываем линейку коттеджей. И после того как эскизные проекты утверждены, мы их отдаем в рабочее проектирование. А клиенту предлагаем готовые решения с минимально допустимыми изменениями, и уже не обращаемся к автору этой идеи. Мы не заставляем его что-то переделывать кому-то в угоду.
- Значит, все это берет на себя ваше бюро, отсекая тем самым массу возможных конфликтов?
C.K.
Никаких конфликтов! Заказчиком являюсь только я, весьма благожелательный и терпеливый. Весь негатив взаимоотношений с конкретными заказчиками беру на себя.
- Пожалуй, архитекторы могут Вам быть благодарны за то, что вы создаете комфортные условия для их творчества, что, в свою очередь, вероятно, способствует и успехам вашей компании.
C.K.
Нам всегда было свойственно динамичное развитие, масштаб и энергия в решении вопросов. Это полностью проявилось и в нашем бизнесе по строительству загородных поселков. Компания, которая никогда не занималась строительством, сейчас стала самым крупным застройщиком коттеджных поселков в России. В сентябре Корпорация ИНКОМ отмечает свое 15-летие.
Что она представляет собой сегодня?
C.K.
В нашей компании работает примерно 7 тысяч человек. Около 5 тысяч в риэлтерском бизнесе и около 2 тысяч в строительном. Сданы 4 поселка, строятся 8, проектируется еще несколько поселков. В основном мы строим по Новорижскому шоссе, а также по другим направлениям, в частности, по Дмитровскому шоссе на Пестовском водохранилище. Строим и в Красноярске на берегу Енисея. Если перевести в квадратные метры, то сейчас сдано, в строительстве и планируется около 2-х млн. кв. м.
- Какой род деятельности вам больше по душе? И что дает больший доход?
C.K.
Строительная деятельность более благодатная сфера. Она приносит больший доход по сравнению с риэлтерской. Кроме того, и по своей сути она более созидательная и интересная для реализации себя как личности. Девелопер - ведь тоже созидатель...

Архитектурный вестник / Журнал / AB 6 (93) 2006 / Азбука бизнеса /

Борис Киселев
http://archvestnik.ru/ru/magazine/702/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован